www.bdwmv.de

пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ

пїЅпїЅпїЅпїЅ

пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅ пїЅпїЅпїЅ

Статті (Огляд)

Ринок торгової нерухомості. Україна. 2010 рік.


Обзор рынка

Начавшаяся в четвертом квартале 2008 года экономическая рецессия негативно отразилась на покупательной способности и потребительских предпочтениях населения, вызвав значительное снижение товарооборота всех категорий товаров за исключением товаров повседневного спроса (FMCG).

В первом полугодии 2009 года арендаторы и арендодатели находились в процессе адаптации к новым экономическим реалиям, стараясь сохранить рентабельность бизнеса в изменившемся экономическом климате.

Весь этот период доминировали преимущественно негативные тенденции: падение спроса на торговые помещения, уход некоторых розничных компаний из регионов с закрытием магазинов, снижение арендных ставок и приостановка на неопределенный срок строительства большинства проектов ТЦ/ТРЦ как в региональных городах, так и в Киеве.

Однако уже в третьем квартале арендные ставки и вакантность стабилизировались, прежде всего, в Киеве и городах миллионниках. Низкий объем совокупного предложения качественных торговых помещений, успешная оптимизация бизнес процессов и переориентация ряда ритейлеров на ценовые категории "средний" и "средний минус" позволили участникам рынка достаточно быстро прийти к равновесию в новых условиях.

Внешние рейтинги Согласно рейтинговому агентству AT Kearney, публикующему международный индекс развития торговли, Украина, сохранила 17-ю позицию в рейтинге в 2009 году.

Повышение рисков произошло в двух группах показателей: рост рисков страны ввиду продолжающейся политической нестабильности и снижение привлекательности рынка ввиду девальвации национальной валюты. Однако рост этих индикаторов был уравновешен усилением временного фактора (стоимость входа на рынок уменьшилась благодаря снижению стоимости на строительные работы и земельные участки). В том числе, сохранилась на низком уровне насыщенность рынка торговыми помещениями ввиду массовой приостановки строительств новых ТЦ/ТРЦ в регионах страны.

Тенденции

- Адаптация проектов ТЦ/ТРЦ к новым экономическим условиям (уменьшение площади, этажности, уход от мультифункциональности), активный поиск инвесторов/партнеров по привлечению капитала в проекты, готовность локальных и иностранных девелоперов к компромиссным решениям.

- Развитие и начало нового строительства ограниченного количества проектов ТЦ/ ТРЦ девелоперами с достаточным собственным капиталом или иностранными инвестициями.

- Оживление спроса на торговые помещения в успешных ТЦ/ ТРЦ и главных торговых улицах Киева.

- Дальнейшая переориентация ритейлеров на развитие брендов/товаров ценовой категории

"средний" и "средний минус".

- Стабилизация арендных ставок в столичных ТЦ/ ТРЦ.

- Уменьшение вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева и городов миллионников.

Предложение

Новое предложение торговых помещений в 2009 году составило 119 300 кв. м, что на 34% больше нового предложения за 2008 год. Таким образом, общая арендуемая площадь столичных торговых помещений составила немногим более 550 тыс.кв. м, что в пересчете на 1 000 жителей составляет порядка 200 кв. м. (для сравнения, в странах Западной Европы средний показатель составляет 800-900 кв.м на 1000 жителей). В 2009 году в Киеве открылось три специализированных торговых центра мебели и товаров для дома (СТЦ): "Домосфера" (первая очередь), "Аракс" и 4Room, ориентированные на покупателей с различным уровнем дохода. Совокупная арендная площадь этих СТЦ составляет 70 300 кв. м, или порядка 60% всего объема нового предложения 2009 года.

Знаковым событием для рынка является открытие первой очереди ТРЦ Dream Town (GLA - 45 000 кв. м), который расположен в одном из наиболее густонаселенных жилых районов Киева - "Оболонь". К сильным сторонам данного ТРЦ можно отнести хорошее месторасположение с большой численностью населения в зоне пешеходной доступности, непосредственную близость к станциям метро и качественный набор брендов. К слабым сторонам - узкую форму здания и относительно небольшую парковку в сравнении с размерами данного объекта. Доля первой очереди ТРЦ Dream Town составляет порядка 38% всего объема нового предложения.

Оставшиеся 2% нового предложения 2009 года приходятся на торговые площади 4-ой очереди МФК "Большевик", основная часть которых отведена под кинотеатр формата мультиплекс.

Перспективное предложение

В 2010 году в Киеве заявлены к вводу в эксплуатацию нескольких торговых и торгово-развлекательных центров совокупной арендной площадью до 170 тыс. кв. м. Наиболее знаковыми открытиями ТРЦ в 2010 году могут стать вторая очередь ТРЦ Sky Mall (GLA ~ 45 000 кв. м) и ТРЦ "Эспланада" (GLA ~ 32 000 кв. м). К основным преимуществам второй очереди ТРЦ Sky Mall относятся профессиональная архитектурная концепция, хорошо сбалансированный состав арендаторов (заявляется открытие новых для Украины брендов) и парковка на 4 000 мест; к недостаткам проекта можно отнести минимальную пешеходную доступность и частые транспортные заторы на пути въезда/ выезда.

Торгово-развлекательный центр "Эспланада", расположенный на расстоянии 5-минутной пешеходной доступности от главной торговой улицы города, скорее всего, станет одним из главных ТРЦ в центре города на ближайшие несколько лет. Сильными сторонами ТРЦ являются центральное месторасположение, взвешенная концепция и близость к метро; из слабых сторон - недостаточное количество парковочных мест и сложные планировочные решения. Достаточно сложно сделать взвешенные прогнозы перспективного предложения на 2011 год. Исходя из опыта прошлых лет и неоднозначности экономической и политической ситуации в стране, сроки открытия некоторых объектов могут быть перенесены с 2010 на 2011 год. Новые ТЦ/ТРЦ, строительство которых должно быть начато в начале 2010 года, скорее всего, не успеют открыться до конца 2011 года. Таким образом, новое предложение в 2011 году, без учета объектов с возможным перенесением сроков открытий, заявленных на 2010 год, составит около 45 000 кв. м.

Регионы

Сроки ввода в эксплуатацию многих региональных проектов были перенесены на более поздний период, а реализация объектов, находящихся на ранних стадиях развития либо на стадии "проект", была приостановлена. В 2009 году состоялось открытие ТРЦ Riviera Shopping City (GLA - 75 000 кв. м), ТЦ "Континент" (GLA ~ 16 000 кв. м) в Донецке, и специализированного мебельного ТЦ "6 Элемент" (GLA - 8 000 кв. м) в Одессе, ТРЦ Appolo (GLA ~ 20 000 кв. м), расположенного на ул. Титова в Днепропетровске, ТРЦ Depot Centre (GLA ~ 16 000 кв. м) на ул. Головной в г. Черновцы и т.д. В Житомире (300 000 жителей) состоялось открытие второй и третьей очередей (общей площадью 8 000 и 40 000 кв. м соответственно) ТРЦ "Глобал UA", девелопером которого выступила украинская группа Merx. На текущий момент это единственный в городе ТРЦ такого формата с отличным месторасположением, профессиональной концепцией и качественным составом арендаторов.

Наиболее значимым региональным открытием является открытие первого регионального ТРЦ в Одессе - Rivera Shopping City, якорными арендаторами которого являются Real, OBI, Zara, Marks&Spencer, Comfy, "Евразия" и кинотеатр IMAX. ТРЦ имеет профессиональную концепцию, отличную транспортную и визуальную доступность, а также достаточное количество парковочных мест (2 400). Благодаря этим факторам, а также хорошо сбалансированному подбору арендаторов, многие из которых открыли здесь свои первые магазины в Одессе, ТРЦ "Ривьера" имеет все шансы стать излюбленным местом покупок для одесситов и гостей города.

Спрос

В 2009 году на рынке операторов крупноформатной торговли (супермаркеты/гипермаркеты) произошло перераспределение долей рынка. Некоторые игроки приостановили дальнейшее развитие или покинули украинский рынок (в частности, российский ритейл-оператор "Вестер" и украинский "O'Кей"). При этом, другие участники, такие как Metro Cash & Carry, Fozzy Group, "АТБ-маркет", "Эко-маркет", "Евротэк", Auchan, Novus усилили свои позиции путем открытия новых торговых точек или поглощения других игроков. В частности, Auchan увеличил количество своих гипермаркетов до 7, 4 из которых находятся в Киеве.

Несмотря на значительное снижение товарооборота, большинство операторов бытовой техники и электроники (Foxtrot, "Эльдорадо", "Технополис" и Comfy) после закрытия некоторых нерентабельных магазинов, продолжили свое развитие, как в Киеве, так и в крупных региональных городах.

В результате сложностей, вызванных кризисом, украинский оператор "Домотехника" прекратил свое существование. В 18 из 24 занимаемых ранее им помещений расположились супермаркеты российской сети "Эльдорадо". Оживление спроса на качественные торговые помещения в Киеве и крупных региональных городах произошло и у мебельных операторов, готовых продолжить свое развитие в 2010 году ("Евразия", BRW, "Марго").

В связи со снижением строительной активности более чем на 50% по сравнению с 2008 годом, значительно замедлилось развитие сетей в сегменте товаров для дома (DIY). В 2009 году активность международных компаний, работающих в данном сегменте, упала: открылся всего один магазин сети OBI в Одессе. При этом активно продолжила свое развитие украинская компания "Эпицентр", открывшая в Киеве один из самых больших гипермаркетов DIY в мире общей площадью 56 000 кв. м и четыре стандартных гипермаркета в регионах.

В соответствии с ранее сделанными прогнозами, ряд сетевых операторов принял решение о ликвидации нерентабельных магазинов, что, в основном, касалось промышленных или небольших региональных городов. Также ритейлеры приняли решение активно не развивать бренды, ориентированные на покупателей с высоким и выше среднего уровнем дохода. Вопреки пессимистичным ожиданиям некоторых игроков рынка, только небольшое число ритейлеров покинуло рынок Украины в 2009 году. Кризис по-разному сказался на деятельности арендаторов, соответствующим образом отразившись и на структуре поглощения в 2009 году. Ряд брендов, в 2008 году проявлявших значительный интерес к самостоятельному выходу на украинский рынок (H&M, Kiabi, Douglas Rivolli, Deichmann, New Yoker, C&A и др.), отложили на время свою экспансию, как из-за отказа головных офисов осваивать новые рискованные рынки в кризисное время, так и из-за отсутствия либо дороговизны достаточного количества качественных торговых помещений на столичном рынке. Таким образом, основу спроса в 2009 году формировали компании, уже работающие на рынке Украины, представляющие товары ежедневного спроса и товары, доступные для массового потребителя.

Выход на рынок

Сеть гипермаркетов Real (подразделение концерна METRO GROUP) открыла свой первый магазин площадью 12 500 кв. м в г. Одесса в рамках ТРЦ Riviera. В планы развития компании Real входит открытие магазинов преимущественно в Киеве и городах миллионниках.

Достаточно активную экспансию на рынок продуктового ритейла начала проводить компания BT Invest, развивающая в Украине сеть мультиформатных продуктовых супермаркетов Novus. BT Invest нацелена на развитие магазинов одновременно в нескольких форматах (от 800 кв. м - "магазин у дома" до гипермаркетов с площадью торгового зала 7 000 кв. м, основным форматом является супермаркет площадью 3 000 кв. м). Стратегия развития сети Novus включает как строительство новых магазинов, так и приобретение с последующим ребрендингом функционирующих локальных сетей. Свой первый супермаркет в Киеве площадью приблизительно 3 500 кв. м компания открыла в первой очереди ТРЦ Dream Town в конце 2009 года, а несколькими днями спустя и второй

магазин на ул. Большая Окружная. Анонсировал выход на рынок и начал набор персонала DIY LEROY MERLIN, входящий в состав французской компании Groupe Adeo. LEROY MERLIN является четвертым по уровню товарооборота игроком в своем сегменте в мире; площадь магазинов варьируется от 6 000 до 19 000 кв. м. По заявлениям украинского офиса компании, свой первый магазин они откроют в Киеве в 2010 году. Также, в начале 2010 года свой первый магазин в Киеве (общей площадью 10 000 кв. м) открыл Praktiker; магазин будет располагаться на ул. Большая Окружная, рядом с супермаркетом Novus.

Компания "Вист-сервис" анонсировала свои планы по трансформации региональной сети супермаркетов бытовой техники и электроники Comfy в общенациональную (прежде компания вела деятельность исключительно в восточном регионе Украины).

Приоритетным направлением развития являются западный и центральный регионы страны, где ежегодно планируется открытие до 25 новых магазинов. В частности, в декабре 2009 года был открыт первый супермаркет Comfy площадью около 3 500 кв. м в Киеве в составе ТЦ "Альта Центр".

В fashion сегменте появились новые бренды, такие как Desigual, Vero Moda, Jack & Jones (компания "Арго"; магазины на Крещатике), Bershka, Pull&Bear, Stradivarius (компания Zara Украина; ТРЦ Riviera, ТРЦ DreamTown), Garcia (ТРЦ DreamTown) и т.д. Также в 2009 году в Киеве были открыты первые магазины натуральной косметики Organic Cosmetics, цифровых решений MOYO, книжный супермаркет "Читай Город", магазины декора для дома Butlers и др. В Харькове в ТРЦ "Дафи" открыла свой первый 7-зальный кинотеатр российская сеть мультиплексов Kronverk Cinema. Арендные ставки вакантность Торговый сегмент менее всего пострадал от экономического кризиса.

Наибольший спад арендных ставок не превысил 40% к докризисному уровню; более того, уже во втором полугодии в успешных торговых центрах Киева скидки по арендным ставкам начали уменьшаться таким образом, что к концу года ставки составили более 80% от докризисного уровня.

Таким образом, арендные ставки в успешных ТЦ/ТРЦ фактически вернулись к уровню 2006-2007 годов. Средний уровень вакантности в столичных ТЦ/ТРЦ сохранился практически на докризисном уровне, составив 3-4% в середине и 1,5-2% в конце 2009 года. Динамика заполнения новых торговых помещений также осталась на высоком уровне: например, ТРЦ Dream Town который вышел на рынок в третьем квартале, к концу года достиг показателя 97% заполняемости. Ситуация в региональных проектах ТЦ/ТРЦ не столь благоприятна, особенно в городах с населением менее 500 000 человек и промышленных регионах: с осени 2008 года базовые арендные ставки для секций 100-300 кв. м в городах-миллионниках снизились на 45-60% в долларовом эквиваленте. Уровень вакантности в функционирующих успешных торговых центрах в региональных городах обычно не превышает 5-10%, тогда как в менее успешных проектах и проектах, открытых в конце 2008 года, достигает критической отметки 30%.

Прогнозы

- Реализация всех ранее начатых проектов в столице, скорее всего, завершится в 2011 году.

- Предположительно, совокупное предложение к этому моменту достигнет приблизительно 770 000 кв. м арендной площади, что в пересчете на 1 000 жителей составит порядка 275 кв. м.

Этот показатель, по сравнению с другими европейскими столицами находится на весьма низком уровне. Для сравнения, на 1 июля 2009 года в Варшаве на 1 000 жителей приходилось порядка 810 кв. м торговых помещений в ТЦ/ТРЦ, в Будапеште - 620 кв. м, в Праге - 615 кв. м; в среднем для стран западной Европы данный показатель составляет 800-900 кв. м. Таким образом, по мере улучшения экономической и политической ситуации в Украине, и соответствующего роста деловой активности, спрос на торговые помещения к концу 2011 года, скорее всего, будет превалировать над предложением, провоцируя рост арендных ставок, пусть и не столь быстрыми темпами, как это было в 2007-2008 годах.

- В 2010 году наиболее вероятна стабилизация арендных ставок с незначительными колебаниями ±10% от существующих, и уровня вакантности в пределах ±1,5-3% от существующего, как на столичном рынке торговой недвижимости, так и в больших региональных городах.
 
- Ввиду значительного падения покупательной способности и сокращения спроса на торговые помещения со стороны арендаторов, в среднесрочной перспективе девелоперская активность будет сосредоточена в Киеве и городах миллионниках. Полноценное возобновление привлекательности городов с населением менее 500 000 человек для девелоперов ожидается не ранее 2011-2012 годов.

- Вероятно, будет продолжаться дальнейшая переориентация сетевых операторов на бренды ценового сегмента "средний" и "средний минус", поскольку популярность таких брендов сохранится в 2010 году ввиду отсутствия объективных предпосылок для значительного роста доходов населения.
















Обзор рынка недвижимости

 

Написано: Юлия Бенцлер від 28.01.2011


  

 

 

 

Друк | Федерація роботодавців Києва © 2010-2021 | Про ФРК