www.bdwmv.de

пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ

пїЅпїЅпїЅпїЅ

Статті (Огляд)

Ринок нерухомості-2012: великі очікування обернулися маленьким позитивом


Минулий рік ознаменувався для ринку нерухомості черговим крахом завищених сподівань і, в той же час, позитивним зростанням і стабільністю як кількості зведених об'єктів, так і цін.

Гравці ринку нерухомості багато чого не дочекалися, але чимало й отримали

Рік у черговий раз показав, що скільки не кажи «солодко», об'єктивність кризових факторів залишається очевидною, і надії на диво - дуже високі ставки і масштабні вливання ззовні, як це було до кризи, так і залишаються надіями. Багато операторів ринку очікували «манни небесної» і повернення до докризових показників від Євро-2012, але в результаті приплив інвестицій в український ринок нерухомості виявився навіть менше, ніж у 2011 році, а побудовані, оновлені і реконструйовані масштабні та малі проекти не принесли очікуваного доходу . У той же час Євро-2012 таки дозволив багатьом компаніям за підсумками року звести «кінці з кінцями», а деяким гравцям ринку навіть підвести вельми позитивні підсумки. Позитивна динаміка за фактом була відзначена практично у всіх галузях і, хоча значного зростання у порівнянні з 2011-м зафіксовано не було, активність по всіх сегментах зросла. Не обійшли в 2012-му своїм увагу ринок і державні структури, а також законодавці, завдяки яким була створена Державна лізингова компанія, покликана зробити житло для населення доступним, знайшла своє застосування ідея відродження панельного домобудування, а також зміну підходів до реєстрації угод.

У тренді - нові проекти, великі обсяги і стабільні ціни
Свикшісь за кілька років кризи з думкою, що розраховувати на вигідні кредитні лінії і допомогу інвесторів ззовні малореально, українські будівельні компанії навчилися залучати місцеві інвестиції у вигляді вільних коштів олігархів, політиків і бізнесменів або уповати на свої власні сили, при цьому ладу багато і переважно в термін. В результаті, на думку більшості аналітиків, що пішов 2012 рік стане ще більш об'ємним в плані введення в експлуатацію житла, ніж проривний 2011-й. За попередніми результатами 2012-го в Україні введено близько 10 млн кв. м житла, що на 6,3% перевищить показник попереднього року, коли було здано 9410000 кв. м. Правда, як і в тому році, таких показників вдасться досягти насамперед завдяки легалізації самобудів, частка яких становить в загальній статистиці 33-38%. Тим не менше, кількість незавершених «заморожених» об'єктів в минулому році в країні таки зменшилася: у самому кінці 2012 року їх налічувалося 16,6 тис. (11,4 тис. будівель і 5,2 тис. інженерних споруд) проти 18,2 тис. у 2011 році (12,5 тис. будівель і 5,7 тис.).

Як повідомив УНІАН аналітик консалтингової компанії UTG Андрій Большаков, це свідчить про те, що первинний ринок житлової нерухомості країни вийшов з кризового шоку і багато компаній відновили раніше призупинені роботи на своїх об'єктах. Тому майже половина (45%) зі споруджуваних і побудованих сьогодні українських об'єктів - це житлові будинки та комплекси. При цьому найбільша активність в їх зведенні в минулому році зафіксована у великих містах України - Києві, Харкові, Львові, Одесі, Донецьку.

У столиці за підсумками 2012 знову буде ведено 1,5 млн кв. м - стільки ж, скільки і в 2011 році. А це найвищий показник за всю незалежність України. Найбільш великими житловими об'єктами, будівництво яких закінчилося в 2012 році в Києві, стали перша черга житлового комплексу «Комфорт-Таун» на Регенераторній компанії «К.А.Н. Девелопмент »(загальною площею 101 тис. кв. М, 1287 квартир), друга черга житлового комплексу« Новопечерські Липки »по вул. Драгомирова компанії UDP (86,6 тис. кв. М, 623 квартири), перша черга житлового комплексу «Рівер Стоун» по Дніпровській набережній, компанії UDP (50 тис. кв. М, 430 квартир), перша черга ЖК «Міністерський» на вул. Кондратюка, компанії «Енергополь-Україна» (45 тис. кв. М, 540 квартир), друга черга ЖК «Паркове місто» по Вишгородській, компаній «К.А.Н. Девелопмент »і UDP (40 тис. кв. М, 490 квартири), друга черга ЖК« Ліко-Град »по вул. Вільямса, компанії «Ліко Холдинг» (29 тис. кв. М, 413 квартир) та друга черга ЖК «Парк Авеню» по пр. 40-річчя Жовтня, компанії Seven Hills (20 тис. кв. М, 215 квартир), друга чергу ЖК "Престиж Хол" по Анрі Барбюса (22 тис. кв.м, 151 квартира).

При цьому новим трендом у порівнянні з настільки ж урожайним на введені об'єкти 2011 роком стало зростання кількості нових проектів: забудовники почали не тільки активно будувати давно заплановане, але і приступати до зведення нових об'єктів, чого практично не спостерігалося з початку кризи. Зокрема, в першій половині 2012 р. стартували продажі квартир в таких нових житлових комплексах, як «Відпочинок» та «Яскравий». Крім того, девелопери приступили до будівництва другої черги ЖК «Міністерський» і «Ліпінка» і одній з черг ЖК «Комфорт Таун».

Досить помітним для гравців трендом будівельного ринку 2012 також стало і підвищення довіри споживачів до девелоперам, що пропонують квартири в зводяться будинках, що стосується іменитих компаній, які активно ведуть роботи на об'єктах. При цьому дані компанії в минулому році, як і раніше жваво розвивали такі напрямки своєї діяльності, як розстрочка і спільні іпотечні програми з банками-партнерами

У той же час, надмірна активність і ажіотаж так і не прийшли ні на первинний, ні на вторинний житловий ринок, де гравці перестали чекати царствовавшего до 2008 року ефекту «гарячих пиріжків» і де нарешті запанувала стабільність. В цілому з січня по грудень 2012 року кількість пропонованих на первинному ринку столиці об'єктів збільшилася всього на 4% - до 130 новобудов від 63 операторів ринку. Практично не помінялися і ціни: за весь 2012 вартість квартир у новобудовах Києва виросла всього на 2,3% і на початок січня 2013 склала 13,48 тис. грн. При цьому середня ціна в економ класі виросла на 1,4% - до 9,6 тис. грн. / Кв. м, середня ціна в бізнес-класі виросла на 1,2% - до 15,3 тис. грн. / кв. м, у преміум-класі ціни зросли на 1,5% - до 20,5 тис. грн. / кв. м.

Аналогічно вельми стабільна ситуація спостерігалася і на вторинному ринку, де, щоправда ціни не стільки росли, скільки навпаки - трохи падали. За рік середня ціна квадратного метра столичного б / у житла зменшилася в цілому на 5% і в січні 2013-го стабілізувалася на рівні 16,1 тис. грн. за кв. м. За даними «Столичної нерухомості», найменш відчутно зниження середніх цін в 2012 році спостерігалося на квартири розташовані на Правому березі Києва - на 1,5%. На Лівому березі середня ціна пропозиції квартир зменшилася на 4,36%. Найбільше ж подешевшали квартири розташовані в центрі столиці - на 9,8%. Саме найдорожчі і просторі квартири продавалися в минулому році найгірше: за свідченням ріелторів, третина з них виставлено на продаж вже більше двох років і все ніяк не може знайти покупця, оскільки власники не хочуть поступатися і відмовляються переглядати прайси в бік зменшення, незважаючи на реалії ринку. Отже, саме від найдорожчого вторинного житла і слід очікувати в новому році найбільший відсоток падіння вартості.

Комерційна нерухомість - ціни будуть рухатися вниз
Комерційна нерухомість в минулому році також продемонструвала позитивні тенденції і масштабні обсяги поповнення. Однак, якщо у готельній та офісної нерухомості введення в експлуатацію великої кількості більш чи менш масштабних проектів лише посилило конкуренцію і надалі, по всій видимості, призведе до зниження орендних ставок і зміни тарифної політики готелів, то в торговому сегменті введення великих об'єктів ніяк не вплинув на той факт, що в найбільш затребуваних ТЦ рівень орендних ставок і вакантності досяг докризового.

Готельний сектор напередодні чемпіонату Євро-2012, яке обіцяє непогані доходи, в минулому році поставив своєрідний рекорд: тільки в столиці було відкрито 17 готелів із загальним номерним фондом в 2 тис. номерів. Причому українські бізнесмени намагалися здивувати гостей розкішшю. Найбільш фешенебельними з відкритих до чемпіонату готелів стали п'ятизірковий Fairmont Raffles Hotels International на 258 номерів однойменного міжнародного оператора на вул. Набережно-Хрещатицькій і чотиризіркові «алфавіту» на 275 номерів на вул. Предславинська, Holiday Inn Kiev на 208 номерів на вул. Антоновича, Cityhotel на 87 номерів на вул. Хмельницького, і 11 Mirrors Design Hotel на 49 номерів на вул. Хмельницького.

Решта наведені в лад до чемпіонату готелі мали три або дві зірки. Найбільш великою з них став готель ще одного нового для України міжнародного оператора Wyndham Hotel Group - Ramada Encore Kiev на Столичному шосе, 103 у три зірки на 264 номери. Також помітно поповнив номерний фонд столиці готелі операторів Royal Hospitality Group і банку НРБ. Перший - Royal Congress Hotel 3 * на 206 номерів розмістився на вул. Молодогвардійській, а другий - конгрес-готель «Пуща» 3 * на 169 номерів знайшов прописку по вул. Юнкерова в Пущі-Водиці.

Після відкриття декількох великих готелів категорії «чотири-п'ять зірок» їх питома вага в загальному обсязі номерів досяг 28%, а за об'єктами гірше («одна-три зірки») залишилося 72% номерного фонду проти 76 в минулому році. Після того як футбольні фанати покинули українську столицю, завантаження столичних готелів закономірно знизилася: в категоріях «чотири-п'ять зірок» - до 60-65%, «три зірки» - до 55-60%, проте ціна проживання і після цього продовжувала зростати: на кінець року вартість стандартного двомісного номера (включаючи сніданок) в готелях категорії 5 * знаходилася в діапазоні 460-640 $ / добу, а в готелях рівня 4 * і 3 * - 135-400 $ / добу і 76-194 $ / добу відповідно . Втім, з урахуванням реалій ринку, дана ситуація обіцяє вже в нинішньому році змінитися - операторам не залишиться іншого виходу як змінити тарифну політику своїх готелів у бік пониження.

Вже знизили, і будуть продовжувати знижувати ціни і власники офісної нерухомості, якої в минулому році також було введено з урахуванням потреб ринку досить багато. У минулому році здавалися в основному об'єкти, відкриття яких неодноразово відкладалося. За рік, за даними компанії Knight Frank, в Києві почали працювати 16 нових бізнес-центрів загальною площею 244,4 тис. кв. м. Для порівняння, квадратура відкрилися в 2011-му році БЦ майже в 10 разів менше. У підсумку рівень вакантності офісних будівель у Києві за рік зріс майже вдвічі - до 10,09% для класу «А» і до 14,63% - для «У». Істотно знизилися і орендні ставки - клас «А» подешевшав до $ 45-25 за квадрат, клас «В» - до $ 15-35/кв. м в місяць. Тільки за останній тиждень ставки для класу «А» просіли на 2,7%, а для «У» - на 1,7%.

На відміну від готельного та офісного сегментів, в торговому ставки на оренду приміщень продовжують залишатися на високому, майже докризовому рівні. І це незважаючи на достатній обсяг введених в дію приміщень,. У 2012-му році в Києві було введено в експлуатацію п'ять торгових і торгово-розважальних центрів: «Полярний» на вул. Майорова (8,6 тис. кв. М), «Мега Сіті» на Харківському шосе (40 тис. кв. М), «Діамант» на вул. Петропавлівській (10,1 тис. кв. М), «Ocean Plaza» на вул. Горького (72,2 тис. кв. М), «Район» на вул. Лаврухіна (23 тис. кв. М). Ще деякі об'єкти знаходяться на етапі кінцевої стадії будівництва і ось-ось запрацюють. Але при цьому даний сегмент, за словами аналітиків, все ще далекий від насичення - за кількістю квадратних метрів в ТЦ і ТРЦ на 1 тис. населення Київ поступається іншим українським містам-мільйонниками, не кажучи вже про європейських столицях.

Саме тому ставки в торговому сегменті залишаються на високому рівні - за даними компанії UTG, орендні ставки на площі торгової галереї в торгових центрах Києва знаходяться сьогодні в діапазоні $ 40-200 за кв.м / міс. Індикативний показник середньоринкової орендної ставки становить $ 70 за кв.м / міс. без ПДВ і експлуатаційних витрат.

Купили мало, підтримали недостатньо
Хоча від Євро-2012 очікували припливу інвестицій, зокрема, в будівельну галузь, іноземні інвестори практично обійшли нашу країну в цьому році стороною. Рік також не був насичений кількістю M & A угод і навіть внутрішніми трансакціями по покупці вже готового бізнесу. Зокрема, вторинні інвестиції в комерційну нерухомість столиці в цьому році виявилися в три рази менше, ніж у минулому.

По суті, за рік вкладення в готові об'єкти стали самими незначними за останні шість років і, за даними компанії DTZ, склав близько $ 39 млн. Вони співставні за обсягами з 2003 і 2004 роками, коли даний сегмент тільки розвивався. Зокрема, протягом року був проданий розташований у центрі столиці вже діючий бізнес-центр, який на 100% заповнений орендарями. Сума операції оцінюється в $ 24 млн. Ще за $ 15 млн. пішов спеціалізований складський комплекс у передмісті Києва. Як повідомила УНІАН директор департаменту зі зв'язків з громадськістю компанії DTZ Анастасія Дубова, обидві угоди були укладені в третьому кварталі, а все інше на ринку спостерігалося повне затишшя. «У цей період реєструвалися хіба що угоди з придбання девелоперських компаній, що володіють портфелями земельних ділянок, а також з купівлі наділів для будівництва», - зазначає пані Дубова.
Нинішні обсяги інвестицій в діючі об'єкти нерухомості столиці - найменші з 2005 р. У минулому році рівень таких вкладень склав близько $ 200 млн., в позаминулому - $ 300 млн., а до кризи доходив і до $ 1 млрд. (наприклад, у 2007 р.) . Тим не менш, за даними DTZ, на продаж зараз виставлений ряд великих об'єктів у центрі Києва. Якщо вони знайдуть свого покупця в році, що наступив, то загальний обсяг інвестиційних угод за підсумками 2013-го може досягти $ 600-700 млн.
Так, нових господарів підшукують для бізнес-центру «Поділ Плаза», торгового комплексу «Глобус» і готелю Hyatt Regency Kyiv. Враховуючи статус цих об'єктів, а також високий рівень інтересу до них з боку бізнесменів, очікується, що операція з продажу хоча б одного з них буде завершена саме в році, що наступив.
Відомо також, що на завершальній стадії знаходяться переговори між російським інвестором «ТПС Нерухомість» і власниками ТРЦ Ocean Plaza в Києві (загальна орендована площа - 72,2 тис. кв. М). Сума передбачуваної операції оцінюється приблизно в $ 300-350 млн. Якщо вона буде укладена, то стане однією з рекордних на вторинному інвестиційному ринку комерційної нерухомості в Україні за всю історію незалежності країни.
«Найпривабливішими для вторинного інвестування в Україні залишаються якісні об'єкти торговельної та офісної нерухомості, в той час як інтерес до готелів кілька охолонув у порівнянні з 2009-2010 рр.. Також вигідно буде купувати не готові будівлі, а проекти. Приміром, в 2012 році американська компанія Cimbrorum Holdings LLC придбала у фірми Taccadero Trading LLC, що належить українській KDD Group, проект офісного комплексу Sky Towers в Києві та житлового комплексу «Зазим'я», розташованого у Броварському районі Київської області. Операція оцінюється приблизно в $ 203 млн. Загальний же обсяг потенційних інвестицій в проекти, виставлені на продаж в нашій країні, складає приблизно $ 1 млрд », - відзначають експерти DTZ. За даними аналітиків, початкова ставка прибутковості якісних ТЦ і БЦ знизилася за рік на 1-1,5% - до 11-12%. А ось прибутковість складів, навпаки, зросла - на 0,5%, до 15%.

Держава: ми не будували, не будували і ніколи не побудуємо?
Підтримку сфери будівництва житла і комерційної нерухомості могло б забезпечити держава, яка розробляє начебто все нові програми по стимулюванню, зокрема, ринку житла (в минулому році програму квартири в лізинг або «Доступне житло). На жаль, держава з року в рік так і не знаходить коштів і волі на їх реалізацію. У підсумку, в минулому році Україна посіла всього п'яте місце серед країн СНД за обсягом введеного житла, поступившись першістю Білорусі, Росії, Казахстану та Узбекистану, де державна підтримка будівництва набагато вагоміша і протягом року зводиться по 311-698 кв. м житла на 1 тис. осіб проти 207 кв. м на 1 тис. осіб в Україні. Примітно, що у всіх країнах-лідерах, за винятком Росії, практично немає приватних забудовників і житло будується за рахунок держави. Тобто на відміну від українського уряду, уряду Білорусі, Казахстану, Узбекистану виділяють на будівництво житла на порядок більше бюджетних коштів. Сприяє активному будівництву і законодавство цих країн.

В Україні ж, незважаючи на чималі законотворчі зрушення та істотні зміни в дозвільних системах, дані поліпшення продовжують гальмуватися локально, на рівні місцевої влади. Чи зміниться ситуація у 2013-му і чи почнуть реально позитивно впливати на ринок вже прийняті нововведення, чи будуть прийняті нові зміни і знайде Чи держава більш масштабні інвестиції для підтримки галузі, покаже час.

Любов Осипова (УНІАН)

 

Написано: Юлия Бенцлер від 11.01.2013


  

 

 

 

Друк | Федерація роботодавців Києва © 2010-2024 | Про ФРК