Несмотря на растущую востребованность новых офисов и торговых центров, большинство девелоперов, заморозивших проекты в 2008-2009, не в состоянии их достроить. Чего же можно ожидать от рынка? Решить проблему могут крупные инвесторы или активизация банковского кредитования, однако ни первое, ни второе Украине в ближайшее время не светит...

Объемы выполненных строительных работ в стране за январь-июнь сократились на 19,3% по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. - до 14,3 млрд. грн., тогда как в январе-мае этого года падение составило 20%. Сократились объемы работ по всем основным видам строительства, кроме подготовки строительных участков, где этот показатель вырос на 1,5% (883,8 млн. грн.).

На этом фоне, по данным специалистов Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, с мая 2009 по май 2010 года коммерческая недвижимость в Киеве подешевела более чем на 40%. Возможно, что именно сейчас лучшее время для приобретения земельного участка или некоего готового объекта, хотя, как предупреждают специалисты, привлекательные предложения на рынке практически отсутствуют или их стоимость сильно завышена.

По данным Госкомстата, на начало текущего года в Украине было заморожено строительство 927 офисных и 1150 торговых зданий. На этом фоне ввод в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости хромает на обе ноги.

В I квартале в Киеве введено в эксплуатацию всего два бизнес-центра общей площадью около 12,2 тыс. кв. м, что на 67% меньше аналогичного показателя за январь-март 2009 года. К концу первого квартала 2010 г. общий объем офисных помещений в Киеве составил 1,5 млн. кв. м без учета площадей госучреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей. По предварительным данным, активно реализуются (достраиваются) только 19 проектов в сегменте офисной недвижимости, и еще более 20 - заморожено.

До конца текущего года в Киеве ожидается ввод в эксплуатацию 4-х торговых объектов площадью около 98 тыс. кв. м. Как уже сообщал ИнтерКредит, в первом квартале в столице был введен в эксплуатацию только один торговый объект - гипермаркет строительных материалов общей арендуемой площадью 8,5 тыс. кв. м. По ряду объектов видно, что застройщики нашли средства и активно доводят их «до ума», но хватит ли им сил найти арендаторов - еще вопрос.

Что касается уровня арендных ставок, то различные исследования показывают противоречивые результаты – от неизменности цен до подорожания-удешевления. Многое на рынке зависит от класса объекта. Единственное, о чем можно говорить определенно, так это то, что арендодатели больше не готовы снижать цены, а дефицит новой высококачественной офисной и торговой недвижимости может уже в ближайшем будущем привести к диктату цен.

После того как в 2009 году средние ставки аренды на офисные площади в Киеве упали на 60%, а курс доллара и экономика относительно стабилизировались, причин снижать цен вроде как бы и нет. Более того, возникает уверенность, что стоимость аренды будет дорожать со скоростью нескольких процентов в квартал.

В целом, рынок коммерческой недвижимости рассчитывает на крупные инвестиции, которые «не побоятся» трудностей украинского рынка. Следует сказать, что как до кризиса, так и сейчас анонсируются немало новых проектов, будущее которых далеко не безоблачно.

Так, компания Plaza Centers NV собирается возвести в шести украинских городах порядка 30-50 торгово-развлекательных центров — планы поистине наполеоновские, учитывая кризис на рынке недвижимости. Впрочем, они относятся ко времени активизации банковского кредитования и возврата заинтересованности частных инвесторов.

Многие отечественные бизнесмены, впрочем, не откладывали свои планы, они их просто заморозили и/или ищут инвесторов для своих задумок. Рассчитывать же на приход российских капиталов можно будет не раньше осени.

Однако на рынке коммерческой недвижимости существуют и привлекательные сегменты. В первую очередь инвесторов привлекает качественные торговые площади, где вакантность составляет всего 2%, а также офисная недвижимость класса «А». Между тем, не все предлагаемые участки под строительство гарантированно принесут успех. Из 100% участков под коммерческую недвижимость, которые сейчас предлагаются для продажи в Киеве, только на 20% можно построить относительно успешный проект. В остальных случаях нужно четко продумывать концепцию и проводить качественный маркетинговый анализ.

Украинский рынок коммерческой недвижимости мог бы подняться вслед за мировым, но надежды на глобальное восстановление этого сектора пошатнулись на фоне долговых кризисов, которые испытывает Европа. Консалтинговое агентство CB Richard Ellis прогнозирует, что треть невыплаченных кредитов, взятых на приобретение коммерческой недвижимости в Западной Европе (эта сумма приближается к 970 млрд. евро), может столкнуться с различными трудностями вплоть до дефолта. Не меньшие проблемы с дефолтами по взятым на коммерческую недвижимость кредитам могут иметь место и в США.

С другой стороны, радует количество инвестиционных сделок. Так, их объем сделок в I полугодии достиг $130 млрд, а за весь год может вырасти к 2009 году на 50% - до $300 млрд. Касательно Украины, то по данным CB Richard Ellis, в I квартале объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости составил $43 млн., при том, что за весь 2009 г. этот показатель составил около $17 млн. Напомним, что объем инвестиций в мировую коммерческую недвижимость, по прогнозам экспертов, может в 2010 г. вырасти на 30% - до $478 млрд.

Многие инвесторы рассчитывают на возобновление банковского кредитования. Но, обжегшись на этом рынке в 2008-м, банкиры, скорее всего, начнут кредитовать строителей лишь в самую последнюю очередь. Хотя у финучрежденией и есть свободные средства, а значит отдельные аффиллированные структуры или очень надежные заемщики смогут привлечь у банков необходимые средства, в ближайший год это не станет тенденцией, а будет скорее исключением из правил.

Intercredit.com.ua