В III квартале ставки аренды офисной недвижимости, согласно данным Jones Lang LaSalle (JLL), продолжили рост, хотя и не так стремительно. В первую очередь этот рост происходит за счет рынков Лондона, Москвы и Стокгольма

Несмотря на то, что спрос на офисную недвижимость за III квартал немного снизился, он по-прежнему превышает показатель 2009 года на 36%. «Продолжающееся сокращение доходностей способствовало росту стоимости объектов; индекс стоимости увеличился на 4,7% за квартал, — отмечает Крис Стейвли (Chris Staveley), глава панъевропейского отдела офисных и индустриальных рынков компании JLL. — Сокращение доходностей наблюдалось на 13 из 24 рассматриваемых рынков; в Париже и Москве ставки доходности сократились на 50 базисных пунктов».

Европейские рынки аренды офисных площадей

Большинство европейских экономик продолжили свое восстановление, хотя и с существенной разницей в показателях. В III квартале 14 из 34 рынков, рассматриваемых в индексе, находятся на отметке «6 часов» или уже преодолели ее; большинство же продолжают движение в секторе, обозначающем рыночное дно.

Ставки аренды на премиальные объекты продемонстрировали скромный рост, и офисный индекс за III квартал, базирующийся на взвешенных показателях 24 рынков, увеличился на 0,7% за квартал. Это стало продолжением роста, отмеченного в начале этого года, хотя он и замедлился. Двигателем этого роста стали Москва (+6,3%), Стокгольм (+5,4%) и Лондон (+2,9%).

Ставки аренды на остальных рынках, рассматриваемых в индексе, не подверглись изменению, за исключением испанских городов: ставки аренды в Мадриде упали на 2,7%, а в Барселоне на 2,5%. Существенные уступки арендаторам были характерны для многих рынков, и чистые ставки аренды в среднем оказались на 17% ниже максимальных базовых ставок. Самые большие расхождения были отмечены в Великобритании, Ирландии и в некоторых городах Нидерландов. Также была отмечена существенная разница между премиальными и остальными площадями – ставки на не премиальные активы по-прежнему испытывали давление.

По мере восстановления экономического роста арендаторы будут все более заинтересованы в сделках, хотя основные стимулы их активности – это по-прежнему стремление к консолидации и обороту. Общий объем купленных и арендованных площадей упал на 8% за III квартал, составив 2,5 млн. кв. м. Это нормальный показатель, учитывая летний сезон, и, по сравнению с объемом в это время в прошлом году, объем арендованных площадей вырос на 36%, оказавшись всего на 5% ниже среднего показателя за 5 лет. Сравнивая первые 9 месяцев 2010 года с тем же периодом в 2009, можно заметить, что объем арендованных и купленных площадей уже увеличился на 39%.

Экономический индикатор Еврокомиссии продолжил демонстрировать улучшения в сентябре, достигнув наиболее высокого уровня с марта 2008. Тем не менее, дефицит государственного сектора экономики по всей Европе скорее всего приведет к дополнительным сокращениям затрат, что также может повлиять на снижение активности арендаторов и привести к отрицательному поглощению площадей со стороны госкомпаний. Объем купленных и арендованных площадей в целом будет соответствовать долгосрочным средним показателям, хотя нужно учесть, что средний объем на конец 2010 года окажется выше, чем прогнозировалось в начале года.

Средняя европейская доля вакантных площадей по-прежнему выражается в двузначных числах, однако этот показатель оставался стабильным на отметке 10,3%. С начала года показатель находится на уровне 10,2-10,3%. Хотя доля вакантных площадей продолжила снижение в странах Центральной и Восточной Европы – в основном за счет рынков Москвы и Праги – показатель немного вырос в странах Западной Европы на 20 базисных пунктов и составил ровно 10%.

Доля вакантных площадей более всего расходилась со средним пятилетним показателем в Барселоне, Мадриде, Люксембурге и Москве. С другой стороны, этот показатель в Берлине и Франкфурте оказался всего в нескольких процентных пунктах от среднего пятилетнего показателя. Доля вакантных площадей выше 15% по-прежнему наблюдалась в Амстердаме, Дублине и Будапеште. Однако показатели по всей Европе существенно расходились: так, самая низкая доля (6,4%) пришлась на лондонский Вест Энд. Хотя доля вакантных площадей сократилась в 8 из 24 включенных в индекс рынков, эксперты JLL считают, что на большинстве рынков этот показатель уже либо достиг, либо преодолел свой пик.

Количество завершенных проектов сокращается. Всего 1,2 млн. кв. м площадей вышли на европейский рынок в III квартале, что на 16% ниже по сравнению с предыдущим кварталом и на 15% ниже среднего показателя за пять лет. Нехватка премиальных площадей становится тенденцией, которая будет только усиливаться на многих рынках, так как спекулятивное строительство в среднесрочной перспективе вряд ли возобновится. Многие инвесторы по-прежнему избегают рисков, а финансирование на спекулятивные проекты отсутствует; поэтому редевелопмент площадей класса B в класс А является наименее рискованным вариантом. По мере поглощения нового предложения, доля вакантных площадей будет снижаться. Тем не менее, выход на рынок освободившихся помещений будет поддерживать предложение на относительно высоком уровне, в то же время объем площадей класса А будет уменьшаться.

Инвестиции на европейском офисном рынке

Экономическое восстановление продолжает отражаться на инвестициях в офисный рынок. Хотя общий объем сделок снизился на 12% и составил €21 млрд. за все летние месяцы, активность вновь увеличится к концу года, благодаря низким процентным ставкам и растущей кредиторской активности. Доходность на премиальные активы продолжила сокращаться на 13 из 24 рассматриваемых рынках, наибольшее сокращение было зафиксировано в Париже и в Москве, где ставки доходности сократились на 50 базисных пунктов за квартал. Также ставки доходности упали на 25 базисных пунктов в лондонском Вест Энде, Стокгольме, Мадриде, Гааге и Будапеште, отмечается в исследовании.

При этом по всему региону средневзвешенная стоимость активов выросла на 4,9% за квартал и сейчас на 17,3% выше стоимости за тот же период в прошлом году. Ставки аренды оставались относительно стабильными, так что рост стоимости активов в первую очередь был обеспечен сокращением доходности, что продолжает стимулировать рынки с относительно слабыми показателями.

Так, в Мадриде стоимость активов увеличилась на 0,4%, несмотря на дальнейшее падение арендных ставок. В Москве, Стокгольме и Лондоне стоимость активов увеличилась благодаря росту арендных ставок и сокращению доходности. На других рынках рост был полностью обеспечен сокращением доходности.

Prometr.ua